房企境内债融资迎来改善,中海150亿公募债获批通过

房地产企业的融资需求在政策多番支持下开始出现修复态势。

中指研究院监测显示,2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元,同比上升16.4%,环比下降27.0%。行业平均利率为3.48%,同比下降2.39个百分点,环比上升0.01个百分点。10月融资同比首次出现正增长,与行业进入调整周期的初期相比,行业融资已出现修复迹象。


从总量来看,与去年同期相比,今年1-10月的发行量同比已缩小至16.4%,且月度发行量基本平稳。从发行主体来看,央国企发行总额同比仅下降0.9%,在总发行中的占比为87.1%,提升了14个百分点。

中海地产是十分明显的案例。11月7日,深交所披露,中海企业发展集团有限公司(以下简称“中海地产”)所申请的150亿元小公募正式获批通过,将采取分期发行方式。

这笔大额公募债的获批通过相当迅速。10月24日,中海地产向深交所提交募集所明书,不到20天的时间即获得通过。

中海地产计划将这笔融资用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。

即便房地产行业融资渠道这两年承压不少,但是中海地产的发债仍然保持着频繁、且低利率的节奏。

据不完全统计,今年以来,中海地产在公开市场已发行165亿元债券,包括90亿元中期票据和75亿元公司债。

孔雀开屏系统显示,中海地产2022年第七期、第六期中期票据均在评估中,注册金额总计达30亿元。

能在今年顺利发行多笔债券,一方面是得益于政策支持,另一方面也与中海地产的稳健财务状况有关。

现阶段仍能在境内发行公开债的房企包括万科、保利发展、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、首开、万达商管等企业。

近期房企融资接连有利好消息。中指研究院统计,叠加上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿, 5月、8月示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿资金,8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款,9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款等,合计年内房企所获资金支持约为万亿级。

在政策端持续支持房地产企业合理融资下,房企融资成本也进一步下降。从融资利率来看,10月融资综合平均利率为3.48%,同比下降2.39个百分点,环比上升0.01个百分点。

回归到企业自身,11月4日,中海地产发布公告称,10月份实现销售金额约312.91亿元,同比上升15.1%。这是为数不多同比销售额已回正的房企。

2022年1-10月,中海地产累计实现销售额约2325.94亿元,同比依然下跌23.1%,但下滑幅度好于行业平均水平。

房地产行业销售仍面临挑战的当下,中海地产过两千亿的销售额已是不易,前十月的销售规模已位居行业第四。

在现金流和财务状况方面,截至第三季度末,中海地产银行结余及现金为1193.5亿元,净负债率为43.7%,负债率处于行业最低区间。

得益于境内融资渠道的通畅,中海地产今年在投资布局上也保持着较为积极的姿态。

2022年1-10月,中海计收购的土地累计应占楼面面积约596.8万平方米,累计应付的土地出让金约为821.1亿元。上半年,中海地产累计投入超过百亿元用于并购位于广州、上海、成都等城市的相关项目股权。

但中海地产三季报中净利润出现下滑,也是当前整个房地产行业的写照。目前行业销售承压、资金回转周期的拉长,成为多数企业面临的共同问题。

为支持房地产行业良性发展,特别是满足民营房企的合理融资需求,11月8日,中国银行间市场交易商协会发布消息 ,交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

民营房企融资再收利好,地产板块股债也出现整体上涨。这意味着,政策对地产行业各方面的支持,有利于提振购房者、投资者信心,让整个行业回到正向发展的通道。






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